空き家の3,000万円控除｜親の家を相続して売るときの要件・確認書・申告の流れ

親が一人で暮らしていた家を相続して、だれも住む予定がないとき、売ることも選択肢になります。そのとき確かめておきたいのが、売って出た利益（譲渡所得）から最高3,000万円を差し引ける「空き家の3,000万円特別控除」です。

この記事では、特例を使える家と売り方の要件、売る期限、市区町村でもらう「被相続人居住用家屋等確認書」の申請と必要書類、確定申告の流れを、相続した子の目線で順にまとめます。制度の内容は、国税庁、国土交通省、e-Gov法令検索、市区町村の公式ページで2026年11月6日に確かめました。実家を住む・貸す・売るのどれにするかの比べ方は、実家をどうするのページにまとめています。

空き家の3,000万円特別控除とは

空き家の3,000万円特別控除は、相続や遺贈で取得した親の家とその敷地を、要件を満たして売ったとき、譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける所得税の特例です。国税庁の案内では「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」と呼ばれ、租税特別措置法第35条に定められています。

対象になるのは、2016年（平成28年）4月1日から2027年（令和9年）12月31日までの売却です。2024年（令和6年）1月1日以後の売却では、家と敷地を相続した相続人が3人以上いると、控除額は2,000万円までになります。

2026年11月6日の時点で、国土交通省と財務省が公表した令和8年度税制改正の概要の資料には、この特例の期限を延ばすという記載は見当たりませんでした。2028年以後に売る予定の場合は、売る年の制度を国税庁のページで確かめてください。

特例を使える家の要件

特例を使えるのは、亡くなった親が住んでいた家のうち、次の3つをすべて満たす家と、その敷地です。

出典：国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」、国土交通省の資料（2026年11月6日に確認）

敷地は、相続の直前にその家の敷地として使われていた土地です。母屋と離れなど、建物が2つ以上ある土地では、母屋の床面積の割合に応じた部分が対象になります。親と同居していた家族がいた場合は「親以外に住んでいた人」がいることになり、この特例は使えません。

売り方の3つのパターンと期限

売り方は、家を残して売る、取り壊して土地で売る、売ったあとに耐震化か取り壊しをする、の3つのパターンがあり、どれも売るまでの使い方と売る期限の要件があります。

出典：国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」、国土交通省の資料（2026年11月6日に確認）

3つ目のパターンでは、耐震改修の工事をしたことが必要です。国土交通省の案内では、売ったあとに工事をせず、耐震基準に合っているという証明書が取れただけでは、この要件には当たらないとされています。

売る期限は2つとも満たす

売る期限は、「相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」と「2027年12月31日まで」の2つで、両方を満たす必要があります。たとえば親が2026年中に亡くなった場合、日付の決まりに当てはめると前者は2029年12月31日になりますが、後者の2027年12月31日のほうが先に来ます。片付けや遺産分割に時間がかかる場合は、売る時期から逆算して進めます。

ほかにも確かめる要件

• 売った金額（譲渡の対価）が1億円以下であること。土地を分けて売ったり、ほかの相続人が売ったりした分も、決められた期間の合計で判定し、合計が1億円を超えたら、その売却の日から4か月以内に修正申告と納税が必要
• 親子や夫婦など、特別の関係がある人に売ったのではないこと。生計を一にする親族や、売ったあとその家で同居する親族なども含まれる
• 同じ親から相続した同じ家と敷地で、すでにこの特例を受けていないこと
• 売った家と敷地について、「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」など、ほかの特例を受けていないこと

親が老人ホームに入っていた場合

親が老人ホームなどに入ったまま亡くなり、相続の直前に家に住んでいなかった場合も、一定の要件を満たせば特例の対象になります。

• 親が要介護認定か要支援認定などを受け、特別養護老人ホーム、介護老人保健施設、介護医療院、有料老人ホーム、軽費老人ホーム、養護老人ホーム、認知症グループホーム、サービス付き高齢者向け住宅などに入っていたこと。認定を受けていたかは、家に住まなくなる直前で判定する
• 施設に入ってから亡くなる直前まで、家が親の物の保管などに使われ続けていたこと
• その間、家を事業や貸付けに使ったり、親以外の人が住んだりしていないこと
• 家の3つの要件（昭和56年5月31日以前の建築など）は、家に住まなくなる直前の状況で判定する

国土交通省の案内では、家財道具の保管場所としての使用や一時的な滞在も「使われ続けていた」に当たるとされています。一方、親族の家や一般の賃貸住宅に移ってから亡くなった場合は対象外です。施設選びの全体の流れは施設探しのページにまとめています。

被相続人居住用家屋等確認書の申請

確定申告の前に、家のある市区町村に申請して「被相続人居住用家屋等確認書」の交付を受けます。申請書は売り方によって様式が分かれ（様式1-1、1-2、1-3）、国土交通省のページから入手できます。2023年12月31日以前の売却用の様式は別にあるので、売った日に合ったものを使います。

申請に必要な書類のチェックリスト

家に親が住んでいた場合の基本の書類は、次のとおりです（国土交通省の資料、2026年11月6日に確認）。

• 亡くなった親の住民票の除票の写し
• 家を相続した相続人の住民票の写し
• 家と敷地の登記事項証明書（未登記や相続登記がまだのときは、遺産分割協議書などが必要になる）
• 売買契約書の写しなど
• 電気・水道・ガスの使用中止日が分かる書類（どれか1つ）か、宅地建物取引業者が「現況空き家」と表示した広告など

売り方や親の暮らし方によって、次の書類が加わります。

出典：国土交通省「空き家の発生を抑制するための特例措置（空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除）について」（2026年11月6日に確認）

介護保険被保険者証の写しや施設の書類、電気・ガスの使用中止日の書類などは、相続や売却のあとでは手に入りにくいことがあると、国土交通省は案内しています。親が施設に入ったときや亡くなったときに、捨てずに取っておくと手続きが進めやすくなります。書類がどうしても出せないときは、代わりの書類で確認書が出る場合もあるので、申請先の市区町村に相談します。

窓口と交付までの日数は自治体によって違う

申請の窓口、交付までの日数、郵送で申請できるかは、自治体によって違います。例として、2026年11月6日に確かめた内容は次のとおりです。

出典：大阪市東淀川区・大阪市西淀川区・世田谷区の公式ページ（2026年11月6日に確認）

大阪市では、申請書は相続人1人につき1部必要で、郵送でも申請できると案内されています。確定申告の時期（2月16日〜3月15日）が近づくと窓口が混み合うと国土交通省は案内しているので、売ったら早めに申請します。手数料は、確かめた3つの自治体のページには書かれていなかったので、申請先に問い合わせてください。なお、確認書が交付されても、特例を受けられるかどうかは税務署が判断すると、大阪市と世田谷区のページに書かれています。

確定申告の流れと添える書類

特例は、売った年の翌年に、必要な書類を添えて確定申告をして初めて使えます。確定申告書に特例を受ける旨を書き、書類を添えることが、法律で定められた適用の条件です。やむを得ない事情があると税務署長が認めるときは、あとから書類を出しても適用を受けられる場合があります。

1. 売る前に、家の要件（建築時期、区分所有でないこと、親以外が住んでいなかったこと）と売り方、売る期限を確かめる
2. 売買契約を結ぶ。売ったあとに耐震化か取り壊しをする場合は、売った年の翌年2月15日までに終える
3. 家のある市区町村に、確認書の交付を申請する
4. 売った年の翌年の確定申告の時期に、書類を添えて税務署に申告する

確定申告に添える主な書類は、国税庁の案内では次のとおりです（家を残して売った場合）。

• 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）［土地・建物用］
• 売った家と敷地の登記事項証明書など（相続で取得したこと、昭和56年5月31日以前の建築、区分所有でないことが分かるもの）
• 市区町村から交付を受けた被相続人居住用家屋等確認書
• 耐震基準適合証明書か建設住宅性能評価書の写し（売った日の前2年以内に調査や評価が終わったもの）
• 売買契約書の写しなど、売った金額が1億円以下であることが分かるもの

取り壊してから土地を売った場合は、耐震基準の証明書は要りません。売ったあとに耐震化か取り壊しをした場合は、工事のあとの証明書か、取り壊したことが分かる登記事項証明書なども添えます。登記事項証明書は、「譲渡所得の特例の適用を受ける場合の不動産に係る不動産番号等の明細書」に不動産番号を書けば、添付を省けます（国税庁の案内）。

税金がどれくらい変わるか

譲渡所得は、売った金額から、取得費（買ったときの代金など）と譲渡費用を引き、さらに特別控除額を引いて計算します。所有期間が売った年の1月1日現在で5年を超える土地や建物は長期譲渡所得になり、所得税15%と住民税5%がかかります（ほかに、所得税額の2.1%の復興特別所得税）。

出典：国税庁「長期譲渡所得の税額の計算」「取得費が分からないとき」（2026年11月6日に確認）

親が何十年も前に買った家では、買ったときの代金が分からないことも少なくありません。その場合は売った金額の5%が取得費になり、残りの大部分に税金がかかるため、3,000万円の控除を使えるかどうかで、納める税金は大きく変わります。

取得費加算の特例とは、どちらか一方

相続税が課税された人が、相続開始の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに相続した財産を売ると、納めた相続税の一部を取得費に加えられる「取得費加算の特例」があります。空き家の3,000万円特別控除とこの特例は、同じ家と敷地について一緒には使えないので、どちらが有利かを税務署か税理士に確かめてから申告します（国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」、租税特別措置法第35条）。

相談先

確認書のことは家のある市区町村、税金のことは税務署、と内容によって相談先が分かれます。

実家を売るときは相続登記をする必要があります。相続登記の期限は実家をどうするのページに、相続の手続き全体の期限は相続と終活のページにまとめています。

よくある質問

親の家を相続して売ると、3,000万円の特別控除は使えますか？

亡くなった親が一人で住んでいた昭和56年5月31日以前に建てられた家とその敷地を、耐震基準を満たすか取り壊したうえで、相続から3年を経過する日の属する年の12月31日まで（かつ2027年12月31日まで）に売れば使えます。相続のあと貸したり住んだりしていないこと、売った金額が1億円以下であることなどの要件もあり、確定申告が必要です。

親が老人ホームに入ったまま亡くなった場合も、対象になりますか？

一定の要件を満たせば対象になります。親が要介護認定や要支援認定などを受けて老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅などに入っていたこと、施設に移ってから亡くなるまで家が親の物の保管などに使われ、貸したり親以外の人が住んだりしていないことが要件です。市区町村への申請には、介護保険被保険者証の写しや入所時の契約書などが必要になります。

きょうだい3人で相続した場合、控除額はどうなりますか？

2024年1月1日以後の売却で、家と敷地を相続した相続人が3人以上いる場合、控除額は2,000万円までになります。2人までなら最高3,000万円です。

被相続人居住用家屋等確認書は、どこでもらえますか？

売った家のある市区町村に申請して交付を受けます。申請書は国土交通省のページにある様式を使い、売り方によって様式1-1、1-2、1-3を選びます。交付までの日数の目安は、大阪市の区で7日から10日程度、世田谷区で2週間程度と、自治体によって違います。

実家をしばらく人に貸してから売っても、特例は使えますか？

使えません。家を残して売る場合も、取り壊して土地で売る場合も、相続の時から売る時（取り壊す時）まで、事業・貸付け・居住に使っていないことが要件です。貸すか売るかで迷うときは、先に税務署に確かめてから決めます。

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